الإطار القانوني لتمليك العقارات للأجانب

  • بحث يوضح الإطار القانوني لتمليك العقارات للأجانب بتونس. تقديم واعداد: أمال الجليدي متفقد مركزي للإدارة الجهوية للملكية العقارية ببن عروس المقدمة: المبحث الاول: الاطار القانوني المنظم لعمليات امتلاك العقار بتونس 1)الفقرة الاولى: امتلاك العقار حق مدني دستوري 2)الفصل الثاني: الشروط الضابطة لحرية تمليك الاجانب للعقارات 3)الفقرة الثانية: القيود الموظفة على تمليك الاجانب للعقارات داخل المجال الحضري والمجال الفلاحي. المبحث الثاني : ضحة عقد تمليك الأجنبي للعقارات بتونس الفقرة الأولى: صيغة عقد تمليك الأجني الكتب الفقرة الثانية: بائع العقار الفقرة الثالثة العقار القابل لتمليك الأجانب المفدمة: لقد اصبح تمليك العقارات للأجاب اليوم يلعب دورا اساسيا في تنشيط الدورة الاقتصادية فبعث المشاريع والوحدات الانتاجية والصناعية يتطلب اموالا ضخمة قد يعجز عن توقيرها الاقتصاد الوطني بمفرده سواء كان اشخاصا طبيعييين او اشخاصا معنويين لذلك لا بد من الاتجاء في كثير من الاحيان الى تمليك العقارات للأجانب قصد الاستعانة بهم في يعث وتمويل المشاريع. على ان الأجانب ليسوا عافلين عما يحدق بهم من المخاطر ادا ما هم جازفوا بالاستئمار في بلاد دون التزود باقصى ما يمكن من الضمانات العينية والشخصية والقانونية. في سلسلة هذه الضمانات يحتل الاطار القانوني الذي ينظم حق الاجانب في تملك العقارات بتونس مكانا بارزا حتى سماه البعض بانه ملك الضمانات. يحق لنا التساؤل عن مخاطر بقاء المستثمر الأجنبي مجردا من كل ضمان عقاري وقد جعل القانون من امتلاك العقار ضمانا عاما لجميع دائني المستثمر. هذا الضمان يؤكده دستور الجمهورية التونسية من خلال مبدأ حرية تملك العقارات حيث نص الفصل عدد4 “ان حق الملكية مضمون ويمارس في حدود القانون ولا يمكن النيل منه الا في حالات وبالضمانات التي يضبطها واذا ما اقتضت ذلك متطلبات التنمية الاقتصادية للبلاد” هذا الضمان العام هو ضمان هش بالنسبة للأجانب لأن وان حاول المشرع ان يتفادى هذه الهشاشة بان مكن الأجانب من الاستثمار واتحاد عدة وسائل يحفظ بها امواله ل بواسطة الدعاوي القضائية لكن نجاعة هذه الطريقة تقتضي ضبط الشروط المقيدة لحرية تمليك الأجانب للعقارات باعتبارها محور الاستثمار. الشرط الاول: على مستوى امتلاك الأجانب للعقارات. اثبات ان الأشخاص الطبيعيين او الذوات المعنوية الذين لا يحملون الجنسية التونسية لا يكون تمليكهم للعقار الا عن طريق عملية الشراء وفقط وهي عملية ناقلة للملكية يسهل اثباتها عند الترسيم بادراة الملكية العقارية والتحقق منها. الشرط الثاني: على مستوى تمليك الأجانب للعقارات في المجال الحضري و الغير الحضري ينبغي ان تخضع عملية تمليك الأجانب للعقارات الى مجموعة من النصوص القانونية التي تحددها وان لا تقع من مخالفة الأحكام المتعلقة بالعقارات وتضبط عملية البيع في المجال الفلاحي او المجال الصناعي. وفر المشروع التونسي للأجانب للحفاظ على الضمان العام لأموالهم امكانية بتمليك العقارات لهم فصول القانون المؤرخ في 4 جوان 1957 المتعلق بالعمليات العقارية لأجانب بتملك العقارات ولكنه قيد ذلك بشروط متعددة وردت بفضول هذا القانون أهمها ضرورة الترخيص المسبق من والي الجهة التي يوجد بعا العقار وذلك فيما يخص كل نقل الملكية او حقوق التصرف فيما بين الأحياء حتى يمكن الاحتجاج على الغير بالعقود الخاصة بتلك العمليات وذلك سواء تعلق الأمر بعقارات وحقوق عقارية ومكن المشرع التونسي الأجانب من التقدم بمطلب الى الولاية التي توجد بترابها العقار المراد شراءه مرفوقة بوثيفة وعد البيع للحصول رخصة من الوالي مسبقا لأن عقد البيع يجب النصيص فيه على عدد الرخصة وتاريخ اصدارها…….. لللذا فالكتاتيب المبرمة مع الاجانب غي المضمنة برخصة الوالي لا يحتج بها على الغير وهي باطلة ولا تقبل ادارة الملكية العقارية ترسيمها. غير ان قاعدة الحصول على رخصة الوالي نجد لها استثناء له سند ا نصيبا في الاتفاقيات المبرمة بين الدولة التونسية وبعض الدول الأجنبية التي وضمن مبدأ المعاملة بالمثل الذي نص عليه الدستور التونسي بالنسبة للإتفاقيات الثنائية بين الدول في القانون التونسي يميز بعض الجنسيات الأجنبية بمنحهم حق التملك لعقارات بتونس دونما يشترط الحصول على ترخيص اداري مسبق من الوالي وذلك بالنسبة لكامل تراب الجمهورية التونسية وكيفما كانت المساحة فيقدم الأجنبي المشمول بالإعفاء من رخصة الوالي بعقد أصلي للشراء مسجل بالقباضة المالية ومعرف به اما في البلدية او سفارة وترسم ادارة الملكية العقارية ملكيته وتضمن حقه . وهذا يهم الليبيين بمقتضى الاتفاقية المؤرخة في 14 جوان 1961 المصادق عليها بالقانون عدد1 لسنة 1962 والمؤرخ في 04 جانفي 1962. والجزائريين الذين لهم شهادة اقامة بتونس سارية المفعول بمقتضى الاتفاقية المؤرخة في 26 جويلية 1963 والمصادق عليها بالقانون عدد 34 لسنة 1966 المؤرخ في 03 ماي 1966. والمغاربة بمقتضى الاتفاقية المبرمة مع تونس والمؤرخة في 09 ديسمبر 1964 والمصادق عليها بالقانون عدد35 لسنة 1966 والمؤرخ في 03 ماي 1966 نتيجة هذه الاتفاقيات اشتراك جميع مواطني هذه الدول في الاعفاء من الترخيص المسبق من الوالي عند الرغبة في شراء عقارات بتونس. كما ان تبادل الرسائل بين تونس والحكومة الفرنسية بتاريخ 20 اكتوبر 1997 وكذلك بين تونس والحكومة الايطالية والمصادق عليها بالقانون عدد104 المؤرخ في 18 ديسمبر 1998 أعفي مواطني هذين الدولتين ولأسباب استعمارية من ضرورة الترخيص المسبق من طرف الوالي بمناسبة بيعهم لعقاراتهم بالبلاد التونسية وهذا ما وضحه القانون عدد104 لسنة 1998 المؤرخ في 18 ديسمبر 1998 المتعلقة بالمصادقة على تبادل الرسائل المذكورة التي اشترطت ان تكون هذه العقارات مبنية ومكتسبة قبل غرة جانفي 1956 وخارج المجال الفلاحي. وتطور التشريع التونسي في خصوص تمليك العقارات للأجانب حسب بسن القانون عدد40 لسنة 2005 الذي نص على منح حق التملك للأجانب دونما تحديد الجنسية بعينها وجاء هذا القانون مطلقا بلا استئناء اعفى الأجانب من تقديم مطلب لترخيص من الوالي عند رغبتهم في شراء ممتلكات عقارية بتونس. والسبب ان هذا القانون جعل من ضمانة الاستثمار غناء عن ترخيص الوالي في تملك العقار باعتبار ان عملية الاستثمار تستوجب تملك العقار والملكية من العناصر الاساسية في ممارسة المستثمرحقوقه الاستثمارية التي تستلزم المساواة في فرص الاستثمار. لكن هذا التفضيل للمستثمرين الأجانب في عملية شراء عقارات بتونس ليس مطلقا بل ينبغي فهمه بالنظر الى المجال العقاري المعني سواء كان حضري او غير حضري وفلاحي او خارج المجال الفلاحي. ففي المجال السياحي اعفى الأجانب في ترخيص الوالي فيما يخص الأراضي السياحية غير المبنية فقط وتلك المترتبة عن عمية اندماج او انقسام او تجميع او تغير الشكل القانوني او احالة الى الغيروتلك الشركات او فروع الشركات ذات اغلبية راس المال الأجنبي غير ان المستثمر الوطني مفضل قانونا من خلال فتح كامل المجال السياخي للاستثمارات. وفي نفس هذا السياق فتح المشرع التونسي المجال الصناعي لتملك الأجانب في الأراضي غير المبنية الصناعية والمحلات وعمليات الشراء وتسوغ هذه الأراضي وذلك على السواء بالنسبة للأشخاص الطبيعيين او الذوات المعنوية ولكن على المستثمر الأجنبي إظهار وان عملية تملك العقارات أتت في اطار بعث مشاريع صناعية. وفي حدود هذه الأهمية ندرس مسألة تملك الأجانب للعقارات في المجال العمراني والسكني فلقد سبق ذكر ان ادارة الملكية العقارية لا ترسم عقود شراء عقارات عمرانية للأجانب دون ترخيص من والي الجهة التي توجد بها العقار وأشرنا بان الاستثناء الوحيد يهم مواطني دول المغرب العربي (ليبيا-الجزائر-المغرب) التي أبرمت معها تونس اتفاقيات ثنائية . ومن الملاحظ ان القانون40 لسنة2005 استثنى الأراضي السكنية من الاعفاء من الترخيص غير وان كانت هذه الاتفاقيات تمت ضمن مبدأ المعاملة بالمثل الذي ينص عليه الدستور التونسي وأمام علوية الاتفاقات الدولية في الدساتير فقد جرى التعامل بما نصت عليه الاتفاقيات وتم الغاء الترخيص المسبق من الوالي بمناسبة شراء المواطن المغاربي لعقار سكني بتونس ويبدو ان المذكرات الادارية. أشارت ان هذه الدول لا تطبق مبدأ المعاملة بالمثل للمواطنين التونسيين في اراضيها افضت الى تعليق تطبيق هذه الاتفاقيات لمدة من الزمن رغم ان التشريع القضائي التونسي بقي اكثر صرامة في تنفيذ هده الاتفاقيات الدولية باعتبار الصفة التنفيذية بهذه الاتفاقيات ورغم ان مبدأ المعاملة بالمثل يعني تجانس او وحدة شروط الاتفاقيات التي تتم بين مواطنين تابعين لدولتين او اكثر في ضوء القوانين الداخلية في كل دولة فان هذا المبداء لا أثر لذكره في ميثاق الأمم المتحدة وعدد كبير من الاتفاقيات الدولية. الحقيقة ان مبدأ المعاملة بالمثل وكذلك التراخيص الادارية هي اليات رقابية للدولة لتسهيل الوضع من الناحية الاقتصادية والسياسية لذا منذ05 ديسمبر 2016 صدرت مذكرتين جديدتين عدد27 وعدد28 عن خافظ الملكية العقارية تقرر فيها الغاء رخصة الوالي على الليبيين والجزائريين والمغاربة في ما يخص المجال السكني والاكتفاء في العملية العقارية الخاصة بهذا المجال بترخيص البنك المركزي الذي يضبط قواعد الصرف والتجارة الخارجية وينظم عمليات امتلاك وبيع العقارات بالنسبة للأجانب والمغاربة على أساسه يأذن لادارة الملكية العقارية ترسيم عقود شراء اتهم في المجال السكني. فنشأ حق تملكهم بسلطة القانون ولا يتبع الاتفاق او بحكم القضاء ولم يعد هذا حق رهينة لتطبيق مبأ المعاملة بالمثل. النتيجة ان المشرع التونسي تعرض بالاستثناء من ترخيص الوالي الأجانب عند شرائهم لغقارات اكتسبت صبغتها الصناعية او السياحية في اطار التهيئة العمرانية المصادق عليها كما أنه حدد مناطق سياحية يعينها التي شملها الإعفاء ثم عاد وعرض هذا التمليك بمقتضى القانون عدد40 لسنة 2005 وعرضه بصفة عامة بان نص على ان عملية البيع والتسويغ لا يمكن ان يقوم بها الأجنبي دونما ترخيص مسبق من الوالي ولعل القصد من ذلك ان يضمن المشرع وفاء الأجنبي المستثمر بالالتزاماته التي جاء بها روح القانون الاستثماري في بعث المشاريع الاقتصادية وميزة هذا الفصل من القانون انه يبرز بوضوح ان تمليك العقارات للأجانب في هذه المجلات (السياحية الصناعية…) جاء لاكتمال انجاز المشروع الا قتصادي على اثر على اخر مصادقة الهياكل المختصة او بشهادة ايداع بالاستثمار من احدى الوكالتين الصناعية والسياحية. ولنستكمل التعرف على حقيقة تمليك العقارات للأجانب بتونس لا بد لنا من ابراز اهم الشروط القانونية لهذا التمليك. الفقرة الأول: للأجنبي حق تملك عقارات بتونس ولكن وضع المشرع شروط في نقل الملكية للأجنبي وذلك لحسب الغرض من هذه الملكية أي بحسب ما اذا تعلق الأمر بتمليك العقارات للأجانب في المجال الصناعي او المجال الفلاحي وانواع العمليات العقارية وبحسب جنسية الأشخاص وهكذا القانون التونسي لا يميز بين القائمين بعمليلت عقارية بضفة عامة لكونهم يخضعون للقواعد العامة المنصوص عليها بنجلة العقود والالتزامات بالفصل الخاص بالبيع الذي لم يميز بين الاشخاص والذوات المعنوية من حيث الجنسية وأهم هذه الشروط العامة. 1-التراضي بين المتعاقدين واتفاقهما على المبيع. 2- تحديد الثمن المبيع وقبضه. .3- وجوب تحرير العقد كتابيا من طرف من له صفة كالمحامي. 4- ان يكون الكتب مثبت فيه تاريخ البيع. شروط البيع الأخرى حتى يمكن الاحتجاج به على الكافة. ان التشريع التونسي خول للمالكين الأجانب لعقارات بتونس حق التصرف ماديا في العقار بشرط ان لا يكون هناك عائق قانوني يمنع المشتري في وضع يده على العقار وانما جاء التدقيق واضافة بعض الشروط الخاصة في تحقيق الملكية للأجنبي باعتبار ان حق الملكية هو اصل الحقوق العينية العقارية و لايمكن ان تكون قواعد هذا الحق سارية على جميع دونما العودة الى الجنسية واشتراط الترخيص الاداري فعند بيع الأجنبي لعقاره او تسويغه للغير ليست مسا بحرية التملك بقد ما هو توجيه من المشرع للقانون نحو المصلحة العامة. ما يستنتج ان المشرع التونسي ضمن حق تملك الأجانب للعقارات بتونس ولكن وضع لذلك شوط حتى لا يحيد العقار عن لعب دوره بوصفه حق عيني في الدورة الاقتصادية ذلك انه حيثما نتفحص المسألة نجد ان العقارهو مركز العمليات المالية والرهون العقارية والاستثمارية لذا خصص المشرع بالفصل 271 م ح ع بالنص أنه ” لا يقبل الرهن العقاري الا على الحقوق العينية التالية: 1- الملكية القابلة للبيع والشراء 2- حق الانتفاع مدة قيامه. ان المشرع التونسي وان مكن المالك الأجنبي لعقار بتونس من تسليط رهن عقاري على املاكه فالا انه لم يمتعه بحق الحصول على قرض لشراء سكن فعقود المبرمة لتمليك الأجانب عقود صحيحة ويحتج بها على الغير باعتبارها حق عيني من تاريخ ترسيمها لكنها ا بقيت مثقله بشروط عند البيع او التسويغ وتسليط قروض عقارية لشرائها. حتى بالنسبة للدول المغاربية (ليبيا-الجزائر- المغرب) ان البنوك التونسية تقدم القروض بالديناؤ التونسي يضمان رهن عقاري لذوي الجنسية التونسية فقط. لكن المشرع لم يعترض ان يبقى الرهن العقاري مسلطا على كامل العقار لضمان الدين والذي لم يقع خلاصه بعد وان اشتراه اجنبي كما وفر حرية كامة في التصرف والرهن والبيع والشراء واستغلال ارباح العقار والاستثمار داخل التراب التونسي وخارجه. وكان الاشتراط على كون عقد تمليك الأجانب ان ينشأ عقد التمليك صحيحا قانونيا من حيث الشروط المتعلقة بالصيغة وشروط اخرى متعلقة ببائع العقار وبالعقار نفسه. لقد جاء بالفصل 581 من مجلة الالتزامات والعقود ان ” لايصح البيع الا بحجة رسمية او بكتب خطي ممضى ومعرف عليه بالامضاء الطرفين او بحكم قضائي يقوم مقام الكتب. وفي هذا الصدد نص الفصل274 م ح ع “الكتب المحرر ببلد أجنبي لا يمكن ان يرهن به عقار كائن بالبلاد التونسية او يعتمد تسليط رهن عليه ولو عقده الأطراف طبق قواعد الشكل المنصوص عليها بالبلد الذي تم فيه هذا العقد وحتى وان كان تونسيين بقنصليات تونس بالخارج. كما لا يسمح القانون التونسي بيع عقارات مهما كان مجالها لفائدة تونسيين او غيرهم مقيمين بالخارج على ان يكون اداء قيمة العقارات خارج البلاد التونسية وبمكن ان نفسر قاعدة عدم بيع او رهن العقارات الموجودة بتونس بكائب محررة بالخارج بالسياسة المحافظة التي تنتهجها الكثير من التشاريع ازاء العقارات بحيث يكون المشرع قد اعطى في هذا المجال اكبر محتوى يمكن تصوره. الفقرة الثانية مالك الأجنبي لعقار بتونس باعتبار ان عقد الملكية يعد من قبيل عقود التصرف فلا ينكن ان نشترط على مالك العقار الأجنبي عدم رهن العقر المالك له او بيعه او كرائه او توثيقه ولا ان نمنعه في ان يرحل ارباحه الى الخارج فبمقتضى انشاء نظام تحويل الدينار بالبنوك التونسية ولكن يمكن ان ترافق هذه العمليات اداريا خاصة بعدان توفرت الصلاحية القانونية للبنوك التونسية للقيام بعمليات تحويل المداخيل دون ان يتم تحديد سقف لهذه التحويلات شريطة اداء الضرائب و الرسوم. المستنج ان البيع والرهن العقاري ينتميان الى فصيلة عقود واحدة وهي عقود التصرف . كما ان الرهن العقاري يؤدي الى البيع في صورة عدم الوفاء غير ان المشرع اكد في حال تمليك الأجانب للعقارات بتونس ان يكفي ان يكون الراهن مالكا للعقار المرهون بل ينبغي ان يكون اهلا لتوظيف رهن عقاري على مكاسبة هذه الأهلية تكتسيها الأجنبي بان يكون تملكه سليما قانونيا واداريا. الفقرة الثالثة: العقار الممتلك للأجانب ان كانت العقارات ذات تمليك الوطني غير كافية لضمان النهوض بالاستثمار فان تخصيص بعض المجالات العقارية كالمجال السياحي والصناعي لتمليك الأجانب ينظر ان يكسب الدولة في المستقبل النهوض الا قتصادي. ان سن قوانين متطورة كقانون الاستثمار الذي بدا تطبيقه سنة 2017 بتونس والذي يمتع أي جنسية بالنسبة للأشخاص الطبيعيين او الذوات المعنوية من الاستفادة من فرص التملك والاستثمار بتونس وتحويل ارباحهم الخلصة من الضرائب دون تحديد لمبلغ او مدة زمنية كما يمكنهم من تحويل حصيلة بيع استثماراتهم أوتصفيتها كلها او بعض منها. بقدر ما يهم المستثمر الأجنبي ان يتملك بعقارات بتونس فانه يهمه ايضا بنفس الدرجة احداث جهاز اداري موحد يتكفل باستقبالة كمستثمر لتوجيهه وتقديم المعلومات والمساعدة لإثبات حقوقه. وهذا ما تم بانشاء وكالة النهوض بالاستثمارات التي وحدت المخاطب الاداري والجهة المقدمة للتراخيص. البحث الثالث: قيود العملية العقارية لتمليك الاجانب في المجال الفلاحي من المعلوم لدى رجال القانون ان تمليك الاجانب في المجال الفلاحي امر مختلف تماما من المجال الصناعي والسياحي في تونس” فبعد حصول تونس على الاستقلال صدر القانون عدد5 المؤرخ في 12 ماي 1964 والمتعلق بالجلاء الزراعي ينص انه ” لا يمكن ان يملك الأراضي الصالحة للفلاحة سوى الأفراد من ذوي الجنسية التونسية او الشركات التعاقدية التي يقع تاسيسها” ولفظ لا يمكن الذي استهل به الفصل المذكو ينبغي قهمة انه في خصوص العقارات موضزع المعاملة المستوجب لترخيص فيها من الوالي فهي حسب الأمر الصادر في 04جوان 1957 والى حد 08 اوت 1961 الاراضي الفلاحية والأراضي غير المبنية وغير المقسمة بمعنى ان الاراضي غير الفلاحية لا تخضع لترخيص الوالي والنتيجة ان الدولة استرجعت بموجب هذه القوانين اأراضي الفلاحية من المعمرين. وعلينا ان نلاحظ ان البيوعات المتعلقة بقطع ارض فلاحية لفائدة اشخاص ما ديين أجانب ‘القانون عدد56 لسنة 1969 المؤرخ في 22 سبتمبر 1969) المتعلق باصلاح الأوضاه الفلاحية يتطلب ترخيص بامر صادر عن رئيس الجمهورية كما تقع عملا بمقتضيات الأمر عدد16996 سنة1993 المؤرخ في 16 اوت 1993 المتعلق بتنقيح الأمر عدد 668 المؤرخ في 27جويلية 1977 الضابط لشروط تطبيق احكام الصرف تقع المطالبة برخصة البنك المركزي عند ترسيم كل عملية بيع يكون المشتري فيها شخصا اجنبيا غير مقيم مهما كانت صفة الطرف البائع مقيم او غير مقيم. واذا كان البائع طرفا اجنبيا غير مقيم وتم التفويت لشخص يقيم بتونس فانه يتعين المطالبة بشهادة صادرة عن وسيط بنكي تفيد ايداع ثمن البيع بحساب انتظاري أي بحساب راس مال واذا كان ترخيص البنك المركزي ينص عن ضرورة الخلاص بالعملة الأجنبية فان مطلب الترسيم يجب ان يكون مرفوقا بشهادة مسلمة من وسيط بنكي تفيد تنفيذ . هذا الشرط لاعلام لتنزيل من حساب اجنبي او تحويل عملة اجنبية ويعتبر غير مقيم كل شخص اجنبي لا يحمل بطاقة اقامة او شهادة تفيد ذلك من البنك المركزي. ولقد اعطى المشرع اهمية لاحالة الأسهم وخصص وشببهها في الشركات الفلاحية بغرض استغلال الأراضي الفلاحية واذ كانت عمليات منقولة ولكن لارتباطها بعقارات صنفها من بين العمليات العقارية الخاضعة للترخيص الاداري حيث اقرت احكام قانون 15 جويلية 1969 المنقح للفصل الاول من امر 04 جوان 1957 الترخيص الاداري لعملية احالة الأسهم والرقاع والحصص وحصص المؤسسين وحصص الارباح في الشركات مهما كان شكلها اذا كان الغرض الأصلي والثاتوي من هذه الاحالة هو استغلال الأراضي الفلاحية جاء في المرسوم عدد13 لسنة 1961 المؤرخ في 08 اوت 1961 المتعلق بالعمليلت العقارية وجود الرخصة في كل عملية عقارية الغرض منها احالة حق الملكية او حق الانتفاع في عفارات على ملك شخص اجنبي بمعنى ان احالات اسهم في شركة تستقر في النهاية على صيرورة عقاراو حق عيني على ملك اجنبي او عدة اجانب تستدعي الترخيص الاداري في احر احالة اسهم ويراجع في هذه المسالة قرار المحكمة الادارية عدد 1547 الصادر في 18 افريل 1999. بالاضافة الى التحقيقان المشار اليها اعلاه والمتعلقة بالجنسية والتراخيص الادارية المستوجبة هناك تحقيقات اخرى مشتركة هامة يتعين على الاجانب ان يتقدموا بها في مطلبهم لرئيس الجمهورية لطلب الترخيص في شراء عقارات فلاحية طلب يتضمن بالخصوص على اسم الطرف المعني بالأمر. – حالة المدنية- – جنسيته سواء كانوا اشخاص ماديين او اشخاص اعتباريين – مهنته – الاراضي الفلاحية التي يراد استغلالها – نوع العملية العقارية المزمع القيام بها – موقع العقار افلاحي – مساحة العقار الفلاحي – محتويات العقار الفلاحي – البيوعات المتعلقة بالحالة القانونية من طرف السلط الادارية وهذا بالادلاء بالوثائق القانونية المثبتة رسميا – تعين مخل مخابرته بتونس – تقرير مراقبة من ادارة التصرف والبيوعات الأراضي الفلاحية وطالما لم يقع جواب الادارة على هذا المطلب فان ذلك يعتبر رفضا. القاعدة الاساسية في المجال الفلاحي هي الحماية والاحتياط من تمليكه لللأجانب فلنفترض ان شخصا يرضي رغم اطلاعه على الاطار القانوني لتملك الاجانب في المجال الفلاحي بشراء العقار موضوع هذا المجال فانه يكون عرضه لابطال العقد بمناسبة مطلب ترسيم أي عملية عقارية بادارة الملكية العقارية ولا يدفع عند التتبع القضائي انه قد اصبح مالكا لذلك العقار كتابيا. ثم ان هذه القاعدة قد اكتسبت اكثر قوة بنص المشرع صلب القانون 87لسنة 1985 المؤرخ في 11 نوفمبر 1985 عدم تغيير الصبغة الفلاحية للعقار. ينبغي القول ان المجال العقاري الفلاحي بمقتضى القوانين التي تضبطه لا يتمتع بنفس الليونة التي يتمتع بها المجال الصناعي والسياحي ففي حين ان مشرع التونسي يضيق على الاجانب تملك الأراضي الفلاحية نجده بالمقابل يجيزه في غيره. هذا التفريق قسم تمليك الأجانب لعقارات بتونس الى 1) التملك الحر تسمح فيه القوانين والاتفاقيات الاستيطان بتمليك العقار والتصرف فيه بيعا وايجارا (بتوفير الرخصة او عدمها) والاقامة فيه وتمكين الأجنبي من الاقامة فيه بالنسبة للعقارات الصناعية والسياحية والسكنية 2) التملك بالايجار لا يحق فيه للأجنبي التصرف فيه بيعا تاما ولكن يقيم فيه خلال مدة زمنية معينة منصوص عليها في العقد قابلا للتجديد (90سنة) وتهم المجال الفلاحي وهذا ما يبدو ان الدولة التونسية تسلكه. وضعية الاطار القانوني لتمليك الأجانب بتونس يمكن ان تستشف من خلال هذا الاطار القانوني ان الاجنبي مخيرا بين: ان تكون له نفس الامكانيات المتاحة للمواطن التونسي في امتلاك عقارات فوق التراب التونسي في المجال الجضري الصناعي والسياحي وحتى السكني بتثبيت شرط الاستثمار. اذ رغم ان المجال الفلاحي والزراعي لايمكن تمليكه للأجانب ولو بترخيص من السلطات الفلاحية فله حق الكراء والانتفاع. ان التشريعات الحديثة تنص على امكان الفرد من تغيير جنسيته الأصلية الى جنسية اخرى بحرية تامة طبقا لمصلحته الخاصة هو عمل قانوني ارادي للفرد بغية حماية مصالحه بعد اختفاء نظرية الولاء الدائم للجنسية وتونس من صالحها ان تسلك هذا الطريق تجاه الأجانب. ان المشرع سمح للشركات التونسية بامتلاك الأراضي الفلاحية على معنى القانون عدد56 لسنة 1969 المؤرخ في 22 سبتمبر 1965 المتعلق باصلاح الاوضاع الفلاحية والتي تقوم بعمليات استثمار فلاحي عبر فتح راس مالها لفائدة شركات استثمار ذا راسمال فيمكن للأجانب بصغة مباشرة او غير مباشرة المساهمة في الاستثمار في المجال الفلاحي دون تمليك.